この記事でわかること
- 孤独死の原状回復費用を、最終的に誰が負担するのかがわかる
- 請求のうち「払うべきもの」と「争える余地があるもの」の切り分けがわかる
- 相続放棄をした場合に支払い義務がどうなるかがわかる
- 保険で賄える範囲がわかる
親族が一人暮らしの部屋で亡くなり、大家さんや管理会社から原状回復費用を請求された。金額が思っていたより大きい。これは払わなければいけないのか。
結論から言います。
原則として、負担するのは相続人です。賃貸借契約と、そこから生じる債務が相続されるためです。連帯保証人がいる場合は、保証人にも支払い義務があります。
ただし、請求されたものを全部そのまま払う必要はありません。通常の使用による劣化（通常損耗）は借主の負担ではありませんし、大家側が請求してくる「空室期間の家賃」「値下げ分の補填」といった項目は、認められる範囲に争いがあります。
そして、相続放棄をすれば支払い義務はなくなります。ただし片付けに手を出した後では放棄できなくなるので、順番が重要です。
孤独死の原状回復費用は何でできているか
「原状回復費用」とひとまとめに請求されますが、中身は性質の違うものが混ざっています。
| 費目 | 内容 | 負担の考え方 |
|---|---|---|
| 特殊清掃 | 体液の除去、消毒、害虫駆除 | 借主（相続人）負担が原則 |
| 消臭・脱臭 | オゾン脱臭、薬剤処理 | 借主負担が原則 |
| 残置物の撤去 | 家具・家電・生活用品の処分 | 借主負担 |
| 床材・壁材の交換 | 汚染が到達した部分の張り替え | 借主負担が原則 |
| 内装のリフォーム | 汚染と無関係な範囲の刷新 | 貸主負担。争える |
| 通常損耗・経年劣化 | 日焼け、画鋲の穴、設備の寿命 | 貸主負担。争える |
| 空室期間の家賃 | 次の入居者が決まるまでの逸失利益 | 争いがある |
| 家賃の値下げ分 | 事故物件として下げた差額の補填 | 争いがある |
まず、この分類で請求書を見てください。すべてが同じ性質ではありません。
通常損耗や経年劣化が借主負担にならないことは、国土交通省のガイドラインが基準になっています。
参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省
孤独死による汚損は「通常の使用」を超えるものとして借主負担とされるのが一般的ですが、それを理由に部屋全体をリフォームする費用まで請求されるのは別の話です。汚染が及んでいない範囲まで含まれていないかを確認してください。
空室期間の家賃と、値下げ分の補填について
大家側からよく請求される項目です。ここは明確な線引きが難しく、裁判例でも判断が分かれています。
一般的な傾向としては、次のように理解されています。
- 次の入居者が決まるまでの一定期間の家賃について、請求が認められることがある
- ただし無制限ではなく、期間や金額が相当な範囲に限られる
- 値下げ分の補填についても、認められるかどうか、認められるとしてどの範囲かは事案による
つまり、請求されたからといって、その金額が確定しているわけではありません。交渉の余地があります。
金額が大きい場合や、根拠が示されない場合は、弁護士に相談する価値があります。法テラスや自治体の無料法律相談を使えば、費用をかけずに方向性だけ確認できます。
相続放棄をすれば原状回復費用を払う義務はなくなる
原状回復費用は、亡くなった方の債務として相続されます。したがって、相続放棄をすれば支払う必要はありません。
ただし条件があります。
① 期限は3ヶ月
自分が相続人であると知ったときから3ヶ月以内です。判断がつかない場合は、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられます。
参考：相続の承認又は放棄の期間の伸長｜裁判所
② 部屋の物に手を付けていないこと
民法921条により、相続財産を処分すると単純承認とみなされます。片付けを始めてしまった後では、放棄できなくなる可能性があります。
大家に急かされて先に片付けてしまい、あとから多額の請求が来て放棄もできない。これが最悪のパターンです。順番を守ってください。
③ 連帯保証人は別
相続放棄をしても、連帯保証人の支払い義務は消えません。保証契約は相続とは別の契約だからです。
つまり、相続人が全員放棄した場合、請求は連帯保証人に向かいます。あなたが相続人であり同時に連帯保証人でもある場合、放棄しても保証人としては支払うことになります。
ただし保証人の負担にも上限があります。2020年4月以降の契約なら極度額の定めが必要で、それを超える請求には応じなくてよい場合があります。詳しい確認方法は連帯保証人に部屋の荷物を撤去する義務はあるかにまとめました。
原状回復費用を保険で賄えることがある
見落とされがちですが、確認する価値があります。
亡くなった方が加入していた火災保険
借家人賠償責任保険が付いていれば、汚損に対する賠償が補償される場合があります。孤独死が対象になるかは商品によって異なりますが、まず証券を探して保険会社に確認してください。
大家側が加入している孤独死保険（少額短期保険）
近年、大家向けに孤独死に備えた保険が普及しています。原状回復費用や空室期間の家賃損失を補償するものです。
大家がこの保険に入っていれば、そこから補填されるため、相続人への請求額が減る可能性があります。
管理会社に「孤独死保険には加入されていますか」と聞いてみてください。聞かなければ教えてもらえないことがあります。
家賃保証会社の保証範囲
保証会社が入っている場合、原状回復費用まで保証対象に含む商品があります。契約内容を確認してください。
請求された金額が妥当かどうかは、同じ作業を別の業者に見積もってもらうといちばん早く分かります。
原状回復費用を請求されたときにやること
① 内訳の明細を出してもらう
「原状回復費用一式 ◯◯万円」だけの請求には応じないでください。何にいくらかかったのか、項目ごとの明細を求めます。
② 汚染範囲を確認する
写真や作業報告書を出してもらいます。汚染が及んでいない範囲の工事が含まれていないかを見ます。
③ 通常損耗が含まれていないか確認する
経年劣化による設備交換、日焼けしたクロスの全面張り替えなどが混ざっていることがあります。
④ 保険の適用を確認する
上記のとおりです。
⑤ 金額が大きければ相談する
数十万円を超える請求で、根拠に納得がいかない場合は、支払う前に法律相談を受けてください。一度払ってしまうと取り戻すのは難しくなります。
孤独死の原状回復費用はいくらになるか
孤独死の原状回復にかかる費用は、状況によって大きく変わります。
- 発見が早く、汚損がほとんどない場合：通常の遺品整理と同程度
- 体液が床に達している場合：特殊清掃と床材の交換が必要になり、大きく上がる
- 発見が遅れ、臭いが構造材まで達している場合：壁・天井の解体を伴い、さらに上がる
つまり、経過日数と季節で金額が変わります。同じ1Kでも数万円で済むこともあれば、100万円を超えることもあります。
だからこそ、大家側から出てきた見積もりが妥当かどうかは、別の特殊清掃業者にも見積もりを取って比較するのが確実です。相見積もりを取ること自体を断られる理由はありません。
何を見て比べればいいかは特殊清掃の費用相場、請求書そのものへの反論の仕方は賃貸の遺品整理費用を大家から請求されたで扱っています。
【FAQ】孤独死の原状回復費用についてよくある質問
Q. 大家が指定した業者でないとだめですか？
必ずしもそうではありません。ただし賃貸借契約に業者指定の特約がある場合や、原状回復工事を貸主が手配する取り決めになっている場合があります。契約書を確認してください。指定がなければ、こちらで相見積もりを取って交渉できます。
Q. 敷金は充当されますか？
されます。敷金から原状回復費用が差し引かれ、不足分が請求されます。孤独死の場合は敷金では足りないことがほとんどです。
Q. 事故物件になったので損害賠償すると言われました。
心理的瑕疵による損失の賠償を求められることはありますが、認められる範囲には限りがあります。国土交通省は宅地建物取引業者向けに告知に関するガイドラインを示しており、告知が必要な期間の目安も示されています。請求の根拠を確認してください。
Q. 分割で払えますか？
大家や管理会社との交渉次第です。一括で払えない事情があるなら、早めに相談してください。放置すると訴訟に発展することがあります。
Q. 相続財産から払えますか？
払えます。亡くなった方の預貯金があれば、そこから支払うのが本来の形です。相続手続きを進めて口座が使えるようにしてください。
まとめ
- 原状回復費用を負担するのは相続人。連帯保証人にも支払い義務がある
- 請求のうち通常損耗・経年劣化・汚染と無関係なリフォームは争える
- 空室期間の家賃や値下げ分の補填は、認められる範囲に争いがある。全額確定ではない
- 相続放棄をすれば支払い義務は消える。ただし片付けに手を付ける前に判断する
- 大家の孤独死保険、故人の火災保険、保証会社の保証範囲を必ず確認する
請求書が届いたら、まず内訳の明細を求めてください。一式でまとめられた請求をそのまま払う必要はありません。
そして、片付けや工事に着手する前に、相続するかどうかを決める。この順番だけは崩さないでください。
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大家側の見積もり1社だけで判断しないでください。比較する相手がいて初めて、高いか安いかが言えます。
