この記事でわかること
- 売って分ける方法が3つあることがわかる
- 代表者1人の名義にしても贈与税がかからない条件がわかる
- 誰がいくら申告するのかがわかる
- 揉めやすい費用の精算のしかたがわかる
実家を売って、その代金を兄弟で分けたい。どういう手続きになるのか。
この形を換価分割といいます。不動産を現金に換えてから分ける方法です。
先に、いちばん重要な注意点を書きます。
手続きの都合で代表者1人の名義にする場合、遺産分割協議書に「換価分割のため」と明記してください。 これがないと、他の兄弟に渡した代金が贈与とみなされ、贈与税がかかることがあります。
書き方ひとつで税額が変わります。
分け方は3つ
| 方法 | 内容 | 向いている場合 |
|---|---|---|
| 換価分割 | 売って代金を分ける | 誰も住まない。もっとも公平 |
| 代償分割 | 1人が取得し、他に金銭を払う | 住み続ける人がいる |
| 現物分割 | 土地を分筆して分ける | 土地が広く、分けても使える |
空き家になった実家では、換価分割が選ばれることがほとんどです。誰も住まず、持ち続ける理由がないためです。
現物分割は、分けたそれぞれが接道を満たせるかという問題が出ます。狭い土地では現実的ではありません。
換価分割の2つのやり方
1 共有名義にして、全員で売る
相続登記の段階で全員の共有にし、売買契約にも全員が当事者として関わります。
| 内容 | |
|---|---|
| 手続き | 全員が契約書に署名・押印、決済に立ち会う（委任も可） |
| 代金 | 持分に応じて直接それぞれに入る |
| 税の申告 | 各自が自分の持分について申告 |
| 手間 | 全員の日程調整が必要 |
もっとも明快です。代金が直接それぞれに入るため、あとで揉めません。
2 代表者1人の名義にして、その人が売る
遠方の兄弟がいる、高齢で手続きが難しい。そうした事情で1人にまとめる形です。
このときに必要なのが、遺産分割協議書への明記です。
遺産分割協議書に書く内容の例
・本不動産は、換価分割のため相続人◯◯が単独で相続する
・相続人◯◯はこれを売却し、売却代金から
仲介手数料、登記費用、譲渡所得税その他の
売却に要した費用を控除した残額を、
相続人◯◯に◯分の◯、相続人△△に◯分の◯の割合で分配するこの記載がないと、代表者から他の兄弟への支払いが贈与とみなされることがあります。
書式は法務局や司法書士に確認してください。金額が大きい場合は税理士にも相談してください。
税金は誰がいくら申告するか
共有で売った場合
各自が自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれが確定申告します。
代表者1人の名義で売った場合
換価分割であることが協議書で明らかであれば、実質的に取得した割合に応じて各自が申告するのが原則です。名義人1人がまとめて申告するのではありません。
扱いは事案によって判断が分かれることがあります。税務署か税理士に確認してください。
参考：共同相続人の間で換価代金を分割した場合の譲渡所得｜国税庁
3000万円特別控除は1人あたり
相続した空き家を売るときの3000万円特別控除は、要件を満たす相続人それぞれが使えます。
つまり、兄弟2人で共有して売った場合、それぞれが最大3000万円まで控除を受けられます。
ただし、代表者1人の名義にしてしまうと、控除を使えるのがその1人だけになる可能性があります。
売却額が大きい場合、この差は大きくなります。共有にするか1人にまとめるかは、税額を含めて先に確認してください。
要件は空き家の売却で手取りはいくらかにまとめています。
分ける金額を決めるには、売ったらいくらになるかが必要です。査定は無料で出せます。
分けるのは手取り
揉めるのは、たいてい費用の扱いです。
分配の対象になる金額
＝ 売却代金
－ 仲介手数料
－ 印紙税
－ 相続登記の費用
－ 抵当権抹消の費用
－ 残置物の処分費
－ 測量費（必要な場合）
－ 解体費（解体した場合）
－ 譲渡所得税・住民税
＋ 固定資産税の精算金売却額をそのまま人数で割ってはいけません。
そして、譲渡所得税は売った翌年に払います。先に全額を分けてしまうと、翌年の納税資金がなくなります。分配のときに、税額分を留保しておくか、各自が確保しておくよう決めてください。
立て替えた費用の精算
売るまでの間、誰かが費用を負担していることがあります。
- 固定資産税
- 火災保険料
- 電気・水道の基本料金
- 草刈りや管理の費用
- 現地に行くための交通費
- 遺品整理の費用
これを精算するかどうかを、先に決めてください。
「自分だけが何度も現地に行った」「税金を自分が払い続けた」。ここが後回しになると、代金を分ける段階で必ず出てきます。
領収書を残しておくよう、早い段階で全員に伝えておくと精算が楽になります。負担の考え方は相続した実家の固定資産税は兄弟の誰が払うかにあります。
進める順番
- 誰も住まないことを全員で確認する
- 分け方（換価分割）と割合を決める
- 立て替えた費用を精算するかどうかを決める
- 共有にするか代表者1人にするかを、税額を含めて確認する
- 遺産分割協議書を作る。1人名義なら換価分割の旨を明記する
- 相続登記
- 査定、売却活動
- 決済、分配
- 翌年の確定申告
2と3を先に決めてください。ここが曖昧なまま売り出すと、買主が決まってから止まります。
【FAQ】売却代金の分け方についてよくある質問
Q. 法定相続分どおりに分けなければいけませんか。
全員が合意すれば、どの割合でも構いません。合意した内容を協議書に書きます。
Q. 1人だけ売却に反対しています。
共有不動産の売却には全員の同意が必要です。対応は共有名義の実家を売りたいが兄弟が反対にあります。
Q. 自分の持分だけ売ることはできますか。
法律上は可能ですが、買い手はほぼつきません。持分だけを買い取る業者はありますが、金額は大きく下がります。
Q. 代表者が代金を渡してくれない場合は。
協議書に分配の内容が書いてあれば、それに基づいて請求できます。だからこそ書面にしておきます。
Q. 遺言がある場合はどうなりますか。
遺言の内容が優先されます。ただし相続人全員が合意すれば、別の分け方にすることもできます。
まとめ
- 空き家の実家では換価分割（売って分ける）が現実的
- 代表者1人の名義にするなら、協議書に「換価分割のため」と明記する
- これがないと、他の兄弟への支払いが贈与とみなされることがある
- 3000万円特別控除は要件を満たす相続人それぞれが使える。1人にまとめると1人分になる可能性がある
- 分けるのは売却額ではなく手取り。翌年の納税分を留保しておく
まず、分け方と割合、そして立て替えた費用の精算を決めてください。売り出す前です。
そのうえで、共有にするか1人にまとめるかを税額も含めて確認してください。ここは売ったあとでは変えられません。
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話し合いは金額が出てから進みます。まず、現況での査定を取ってください。
