PR本記事には広告が含まれています
地方の古い実家に、いくらの値がつくのか？調べても相場の話ばかりで、実際に売れた金額が出てきません。
出てきたとしても「地域によります」で終わります。それは正しいのですが、判断の材料にはなりません。
この記事では、運営者自身が売った家の金額と、その家がある市で実際に成立した取引688件の中身を並べます。人の話だけでなく、同じ地域の数字と突き合わせられる形にしました。
相談者親の家が地方にあります。築年数も古くて、正直、値段がつくとは思えないんです
富永私も同じことを思っていました。結論から言うと売れました。ただ、金額は大きくありません
相談者いくらだったんですか？
富永200万円です。この記事では、その200万円が高いのか安いのかを、公的な取引データと比べていきます
築100年の木造平屋が200万円で売れた
場所は大阪府阪南市箱作です。大阪湾に面していて、南海本線の箱作駅があります。大阪の中心部からは電車で1時間ほどかかる地域です。
引き継いだのは、そこに曽祖父が建てた木造平屋でした。築100年です。
正直なところ、買い手がつくとは思っていませんでした。 新しい家が次々に建つような場所ではありませんし、建物も誰が見ても古いものでした。
やったことは順番にこうです。
| 順番 | やったこと | かかった期間 |
|---|---|---|
| 1 | 遺品整理の見積もりを取った | 1週間 |
| 2 | 解体の見積もりを取った | 2週間 |
| 3 | 解体する場合としない場合を比べた | 数日 |
| 4 | 解体せず、現況のまま不動産会社を通して売りに出した | – |
| 5 | 200万円で成約した | – |
金額としては大きくありません。それでも、解体していたら支出だけが残っていました。
自分の家がいくらになるかは、査定を取らなければ分かりません。無料で、複数社の金額を並べられます。
PR
地方の空き家が実際にいくらで売れているかを数字で見る
ここからは体験ではなく、公的なデータです。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際に成立した不動産取引の価格が公開されています。阪南市で2021年第1四半期から2025年第4四半期までに成立した戸建て（土地と建物）の取引は688件ありました。
その688件を価格帯で分けると、こうなります。
| 成約価格 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 300万円未満 | 67件 | 9.7% |
| 300万円以上500万円未満 | 110件 | 16.0% |
| 500万円以上1000万円未満 | 203件 | 29.5% |
| 1000万円以上2000万円未満 | 189件 | 27.5% |
| 2000万円以上 | 119件 | 17.3% |
出典：不動産情報ライブラリ（国土交通省）不動産取引価格情報。2021年第1四半期から2025年第4四半期までの阪南市の宅地（土地と建物）688件を集計
中央値は880万円でした。そして、300万円を下回る取引が67件、全体の1割近くあります。 珍しい例ではありません。
箱作に絞ると89件で、中央値は650万円、最も安い取引は30万円、最も高い取引は7,200万円でした。300万円未満は13件です。同じ町名の中でこれだけ開きます。
築年数で見ると、金額の落ち方がはっきり出る
同じ688件を、取引した年から建築年を引いた築年数で分けます。
| 築年数 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地面積の中央値 |
|---|---|---|---|
| 築10年未満 | 78件 | 2,500万円 | 157㎡ |
| 築10年から19年 | 50件 | 1,900万円 | 185㎡ |
| 築20年から29年 | 111件 | 1,300万円 | 165㎡ |
| 築30年から39年 | 130件 | 850万円 | 172㎡ |
| 築40年以上 | 298件 | 500万円 | 170㎡ |
出典：同上。建築年が記載されている取引のみを集計
土地の広さはどの層もほぼ同じです。それでも金額はここまで違います。差の大きな部分は建物の評価です。
そして築40年以上が298件と、全体の4割を占めます。地方で動いているのは、この層です。この298件のうち200万円を下回るものが26件ありました。
200万円という金額をどう見るか
高いとは思いません。ただ、比べる相手を間違えないでください。
比べるのは近隣の新築価格ではなく、売らずに持ち続けた場合の収支です。
| 出ていくもの | 入ってくるもの | |
|---|---|---|
| 売った場合 | 仲介手数料、印紙代、荷物の撤去費 | 売却代金。以後の維持費がなくなる |
| 持ち続けた場合 | 固定資産税、火災保険、電気と水道の基本料金、草刈り、往復の交通費 | なし。建物は毎年傷む |
| 解体した場合 | 解体費、更地になったあとの固定資産税 | 売れる保証はない |
持ち続けた場合の支出は、年20万円を超えることがあります。10年で200万円です。
売却で入るお金だけを見ると小さく見えますが、その先ずっと出ていくはずだった費用が止まることのほうが、金額として大きい場合があります。
相談者200万円だと、手数料を引いたら残らないのではないですか？
富永200万円だと仲介手数料は10万円台です。荷物の撤去のほうがずっと大きい費用になります
相談者たしかに、家の中がそのままなんです
富永そこが一番の関門です。ただ、荷物を残したまま買う会社もあります。片付けてから売るのが唯一の順番ではありません
解体しないと決めた理由
解体の見積もりを取ったうえで、やめました。理由は3つです。
解体費が売却額に上乗せされる保証がない
木造の解体費は数十万円から200万円前後かかります。この費用を払った分だけ高く売れるとは限りません。買主が業者であれば、解体は自分の付き合いのある会社に頼んだほうが安く済むためです。
先に壊すと、その差額を負担するのは売る側になります。
更地にすると固定資産税が上がる
住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする住宅用地の特例があります。建物を壊すとこれが外れます。売れるまでの間、上がった税額を払い続けることになります。
人が住むための建物が建っている土地は、固定資産税の計算のもとになる金額が小さくなる仕組みです。
200㎡までの部分は6分の1に、それを超える部分は3分の1になります。都市計画税にも同じような軽減があります。
建物がなくなると、この扱いから外れます。だから更地にしたとたんに税額が上がります。傷んだ家をそのまま置いている土地が多いのは、この仕組みが理由のひとつです。
なお、空き家等対策特別措置法にもとづいて管理不全空き家や特定空き家に指定され、市区町村から勧告を受けた場合も、この特例から外れます。壊さなければ安いままとは限りません。
古い家を求める買い手がいる
築年数が古いことは、必ずしも欠点ではありません。木造の古民家を探している人、土地として使いたい人、賃貸に回したい業者。自分が価値がないと思った家を、別の目的で見る人がいます。
判断の材料はボロ家と更地はどっちが売れるかに整理しています。
値がつかないと思っていた家に金額が出ることがあります。判断はそのあとで間に合います。
PR
空き家の売却代金に税金はかかるのか？
売れた金額から、買ったときの金額と経費を引いて利益が出れば、譲渡所得として課税されます。
ただし相続した空き家には、条件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。被相続人の居住用財産を売ったときの特例です。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること |
| 建物の登記 | 区分所有建物の登記がされていないこと |
| 同居の有無 | 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと |
| 売る期限 | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 制度の期限 | 令和9年12月31日までの譲渡 |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
| 買主 | 親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと |
出典：国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和7年4月1日現在法令等）。根拠法令は措法35
築100年の家はこの建築時期の要件に当てはまります。古い家であることが、ここでは有利に働きます。
控除額は常に3,000万円ではありません。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家と土地を相続した相続人が3人以上いる場合は2,000万円になります。
また、令和6年1月1日以後の譲渡では、耐震基準を満たす工事や取り壊しを、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに行えばよい形になりました。売る前に自分で壊さなくても使えます。
申告には市区町村が出す被相続人居住用家屋等確認書が必要です。売ってから慌てないよう、先に窓口で必要書類を確認してください。
地方の空き家がいくらで売れたかを、自分の地域で調べる
阪南市箱作で200万円だったからといって、他の地域で同じ金額になるわけではありません。他人の例より、自分の地域の数字を見るほうが確実です。無料で調べられます。
国土交通省が運営しています。実際に行われた不動産取引の価格が公開されています
市区町村を選び、種別は宅地（土地と建物）、時期は直近5年ほどを指定します
価格、土地面積、建築年、最寄駅からの距離、前面道路の幅が並びます
築年数と土地面積が近いものを拾います。この段階で金額の幅が見えます
不動産流通機構が運営しています。成約価格を地域と条件で調べられます
売り出し中の価格が分かります。成約価格ではありませんが、提示されている水準の目安になります
注意点があります。これらは似た条件の取引を探すものです。同じ地域でも、接道、方角、傾斜、建物の状態で金額は変わります。上の表で箱作の最安が30万円、最高が7,200万円だったのがその現れです。
自分の家の金額は、査定を取らなければ分かりません。データで分かるのは、その地域でどのあたりの帯に入りそうかまでです。
空き家の売却価格を左右するもの
地方の空き家で、査定額に大きく響くのは次の点です。
| 要素 | 影響 |
|---|---|
| 接道 | 幅4メートル未満、または間口2メートル未満の接道だと大きく下がる |
| 再建築の可否 | 建てられない土地は買主が限られる |
| 土地の広さと形 | 広すぎても管理負担で敬遠されることがある |
| 建物の傷み | 雨漏りと傾きの有無 |
| 荷物の有無 | 撤去費用が差し引かれる |
| 権利の状態 | 名義未変更、共有、境界未確定は減額または保留になる |
| 前面道路と搬入経路 | 工事や引っ越しの車両が入れるか |
この中で自分で手を入れられるのは、荷物と権利の2つです。
荷物は片付けるか、残したまま買う会社を探すか。権利は相続登記を済ませるか。どちらも査定の前に着手できます。相続登記は令和6年4月1日から義務になっているので、どのみち避けられません。
相談者接道が狭い土地なんです。もう無理でしょうか？
富永金額は下がります。ただ、無理ではありません。上の688件には、接道が2メートルの取引も入っています
相談者そういう土地でも買う人がいるんですね
富永近所の人が庭として買う例があります。地元の会社ほど、その需要を知っています
値がつかないと言われたら
1社に断られただけで諦めないでください。扱う会社と扱わない会社が、はっきり分かれる領域です。
- 金額が低く、手数料が見合わないから断る会社がある
- 傷んだ建物の説明責任を避ける会社がある
- 地域外で、現地に行けない会社がある
理由が会社側の事情であることも多くあります。詳しくは空き家を不動産屋に断られたにまとめています。
地元で長く営業している会社ほど、安い物件を扱い慣れています。全国規模の会社だけに当たって諦めるのは早すぎます。
地方の空き家の売却でよくある質問
- 築50年を超えた家でも売れますか？
売れています。阪南市の688件のうち築40年以上が298件で、全体の4割を占めます。中央値は500万円でした。建物の価値ではなく土地として評価される形になります。
- 売る前に荷物を片付けないといけませんか？
必須ではありません。残したまま買い取る会社があります。ただし撤去費用が査定額から差し引かれます。自分で処分するのと、差し引かれるのと、どちらが安いかを比べてください。
- 解体してから売るほうが高く売れますか？
高く売れるとは限りません。解体費を払った分がそのまま上乗せされる保証がなく、更地にすると固定資産税の住宅用地特例から外れます。先に査定を取り、解体を前提としない金額を確かめてください。
- 売れた金額に税金はかかりますか？
利益が出れば譲渡所得として課税されます。ただし相続した空き家には、昭和56年5月31日以前の建築などの条件を満たせば最高3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合は2,000万円です。
- 査定は何社に頼めばいいですか？
複数社です。同じ家でも会社によって金額が変わります。特に安い価格帯では、扱うかどうかの判断自体が分かれます。
- 名義が親のままでも売れますか？
そのままでは売れません。相続登記をして名義を移す必要があります。令和6年4月1日から相続登記は義務になっており、正当な理由なく3年以内に申請しないと過料の対象になります。
- 不動産情報ライブラリの価格は税込みですか？
取引当事者が申告した実際の取引総額です。物件によって条件が異なるため、そのままの金額を自分の家に当てはめることはできません。帯を知るための材料として使ってください。
この記事の要点
- 築100年の木造平屋が、解体せずに現況のまま200万円で売れた
- 同じ市の取引688件では300万円未満が1割近くあり、築40年以上の中央値は500万円。安い金額で動くのが普通の地域がある
- 解体は先にしない。費用が売却額に上乗せされる保証がなく、更地にすると固定資産税の軽減が外れる
- 相続した空き家は、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける
- 比べる相手は近隣の新築価格ではなく、売らずに持ち続けた場合の支出
まず、自分の地域の実際の取引価格を調べてください。無料で、その場で分かります。
そのうえで、現況のまま複数社に査定を出してください。 値がつかないと思っていた家に金額が出ることがあります。判断はそれからで間に合います。
空き家の売却実例について次に読む記事
この記事と同じ段階で読まれているものです。
地域の相場を調べたら、次は自分の家の金額です。現況のまま出せます。
PR
