この記事でわかること
- 農地が自由に売れない理由がわかる
- 農地・山林それぞれの処分方法がわかる
- 農地転用ができる場合とできない場合がわかる
- 手放せない場合に負担を減らす方法がわかる
実家を相続したら、田んぼと山林も付いてきた。使う予定はないし、管理もできない。手放したいが、どこに相談すればいいのか。
先に、いちばん重要な点を書きます。
農地は、誰にでも売れるわけではありません。 農地法により、農地を売買するには農業委員会の許可が必要です。買主が農業を続けられる人でないと、許可が下りません。
山林には農地法のような制限はありませんが、買い手を見つけるのが難しく、値がつかないことがほとんどです。
そして共通しているのは、放置しても税金と管理の責任は続くということです。
農地が自由に売れない理由
農地法は、農地を農地として維持し、農業の担い手を守るための法律です。
参考：農地法｜e-Gov法令検索
| 条文 | 内容 | 許可を出すのは |
|---|---|---|
| 3条 | 農地を農地のまま売る・貸す | 農業委員会 |
| 4条 | 自分の農地を農地以外にする | 都道府県知事など |
| 5条 | 農地以外にする目的で売る・貸す | 都道府県知事など |
3条許可の要件が厳しいのが実情です。
- 買主が農業に常時従事すること
- 取得後にすべての農地を効率的に利用すること
- 周辺の農地利用に支障を与えないこと
つまり、買いたい人がいても、その人が農家でなければ許可が下りません。
農地の処分方法
1 近隣の農家に売る・貸す
もっとも現実的です。周りで耕作している農家なら、農地法の要件を満たします。
農業委員会や地元のJAに相談すると、借り手や買い手を探してもらえることがあります。農地中間管理機構（農地バンク）という、農地の貸し借りを仲介する仕組みもあります。2 農地転用して売る
宅地や資材置き場などに転用できれば、買主の制限がなくなります。
ただし、どこでも転用できるわけではありません。
| 区分 | 転用の可否 |
|---|---|
| 農用地区域内農地（青地） | 原則不許可 |
| 甲種農地・第1種農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 条件により許可 |
| 第3種農地 | 原則許可 |
市街化区域内の農地なら、許可ではなく届出で足ります。
まず自分の農地がどの区分かを、農業委員会で確認してください。これで転用の可能性が決まります。3 相続土地国庫帰属制度
農地も対象になり得ますが、要件が厳しく設定されています。負担金も必要です。詳しくは相続土地国庫帰属制度が使えない条件にまとめています。4 相続放棄
農地だけを放棄することはできません。預貯金など他の財産もすべて放棄することになります。期限は3ヶ月です。
山林の処分方法
農地法の制限はありませんが、別の難しさがあります。
境界が分からない
山林は境界標がないことが多く、どこからどこまでが自分の土地か分からないケースが珍しくありません。測量には数十万円かかります。
現地に行けない
道がない、案内できる人がいない。買主が現物を確認できません。
値がつかない
木材価格が低迷しており、立木に価値がないことが多くあります。手入れされていない山林はさらに評価が下がります。
処分の方法
- 隣接する山林の所有者に売る（もっとも可能性が高い）
- 地元の森林組合に相談する
- 山林専門の仲介サイトに登録する
- 相続土地国庫帰属制度（境界が明らかであることが要件）
森林組合には相談する価値があります。地域の所有者の情報を持っており、施業の委託や、買い手の心当たりを教えてもらえることがあります。
農地や山林だけでは扱えなくても、実家の建物や宅地とまとめてなら話が進むことがあります。
手放せない場合に負担を減らす
すぐに処分できないなら、負担を減らす方向で考えてください。
貸す
農地なら農地バンクを通じて貸せることがあります。山林も、資材置き場や太陽光の用地として需要があることがあります。
管理を委託する
農地の草刈りは、放置すると周辺農家に迷惑がかかります。地域のシルバー人材センターや農業法人に委託できることがあります。
森林経営管理制度を使う
手入れができない森林について、市町村が経営管理を引き受ける仕組みがあります。市町村の林務担当課に相談してください。
固定資産税を確認する
山林や農地の固定資産税は宅地に比べて安く、免税点を下回って課税されていないこともあります。納税通知書を確認してください。負担が小さいなら、急いで処分する必要は薄くなります。
森林の所有者には届出義務がある
見落とされやすい点です。
森林法により、森林の土地を新たに所有者となった場合、市町村長への届出が必要とされています。相続で取得した場合も対象です。
参考：森林法第10条の7の2｜e-Gov法令検索
届出をしていない方は、市町村の林務担当課に確認してください。
進める順番
- 農業委員会に電話して、農地の区分と転用の可能性を聞く（無料）2. 市町村の林務担当課に、山林の届出と管理制度を確認する
- 農地バンク、森林組合に相談する
- 隣接する所有者に打診してもらう
- 家屋や宅地とまとめて扱える会社に相談する
1と2は今日できます。ここで進む道が決まります。
そして、実家の建物や宅地と一緒に相談してください。まとめて扱うことで話が動くことがあります。単独では値がつかない農地や山林も、宅地とセットなら引き取られる場合があります。
【FAQ】山林や農地の処分についてよくある質問
Q. 農地を農地以外に使ってしまうとどうなりますか。
無断転用は農地法違反です。原状回復命令や罰則の対象になります。
Q. 農地を相続したときに届出は必要ですか。
農業委員会への届出が必要です。相続を知った日から10ヶ月以内とされています。
Q. 山林の境界が分かりません。
隣接する所有者と立ち会って確認します。分からない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。
Q. 太陽光発電の用地として貸せませんか。
農地の場合は転用の許可が必要です。山林も接道や送電線の条件があります。事業者に確認してください。
Q. 固定資産税がかかっていないようです。
免税点を下回っている可能性があります。ただし所有者としての管理責任は残ります。
まとめ
- 農地は誰にでも売れない。農業委員会の許可が要り、買主は農家である必要がある
- 転用できるかは農地の区分で決まる。まず農業委員会で確認する
- 山林は制限が少ないが、境界と買い手の問題で値がつきにくい
- 農地バンク、森林組合、隣接する所有者が現実的な出口
- 森林を相続したら市町村への届出義務がある
まず農業委員会と林務担当課に電話してください。区分と可能性が分かれば、進む道が決まります。どちらも無料です。
そのうえで、実家の建物や宅地とまとめて相談してください。 単独では扱えない土地も、セットなら話が進むことがあります。
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まずは家屋と宅地の査定を取ってください。周辺の土地も含めて相談できる会社が見つかります。
