この記事でわかること
- 相続登記を自分で申請する手順がわかる
- 自分でやる場合と司法書士に頼む場合の費用差がわかる
- 自分では難しいケースが具体的にわかる
- 集める書類と、その取り方がわかる
実家の名義を自分に変えたい。司法書士に頼むと10万円ほどかかると聞いたが、自分でできないのか。
先に答えます。
条件がそろえば、自分でできます。 相続人が少なく、不動産が1〜2件で、争いがない。この場合なら、法務局で相談しながら進められます。
費用は、司法書士に頼む場合との差が6万〜15万円程度です。
一方で、自分でやると確実に損をするケースもあります。相続人が多い、代襲相続がある、何世代も名義が変わっていない。こうした場合は最初から専門家に頼んだほうが、時間も費用も抑えられます。
費用の内訳
自分でやる場合
| 費目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産評価額の0.4% |
| 戸籍謄本 | 1通450円 |
| 除籍・改製原戸籍 | 1通750円 |
| 住民票、除票 | 1通300円程度 |
| 印鑑証明書 | 1通300円程度 |
| 固定資産評価証明書 | 1通300円程度 |
| 郵送費、交通費 | 数千円 |
評価額1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円。書類代を合わせて4万5,000円前後が目安です。
司法書士に頼む場合
上記に報酬が加わります。相場は6万〜15万円程度。相続人の数、不動産の件数、戸籍の量で変わります。
戸籍の収集から任せると高くなり、自分で集めて申請だけ頼めば安くなります。
自分でやる手順
- 登記事項証明書を取る
法務局の窓口かオンラインで取れます。いまの名義と、不動産の正確な表示（地番、家屋番号）が分かります。
住所と地番は違います。登記には地番が必要なので、必ず確認してください。
- 戸籍を集める
亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。
本籍地の市区町村で「相続手続きに使うので、出生から死亡までの一連のものをください」と伝えれば、そこにあるものは揃えてもらえます。それより前の本籍地が分かったら、そこへ請求します。
ここがいちばん手間です。転籍を繰り返している場合、5〜6か所になることがあります。郵送請求もできますが、定額小為替を用意する必要があり、1往復に2週間ほどかかります。
相続人全員の現在の戸籍も必要です。
- 住民票などを取る
- 亡くなった方の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書を取る
不動産のある市区町村で取れます。登録免許税の計算に使います。
- 遺産分割協議書を作る
誰がどの財産を取得するかを書き、相続人全員が署名して実印を押します。全員の印鑑証明書も添付します。
相続人が一人なら不要です。その分だけ手続きが軽くなります。
- 登記申請書を作る
法務局のサイトに様式と記載例があります。
参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局
- 申請する
法務局の窓口、郵送、オンラインのいずれかです。登録免許税は収入印紙で納めます。
完了まで1〜2週間程度。不備があれば連絡が来て、補正します。
法務局の相談を使う
多くの法務局が、登記手続きの案内を行っています。予約制のところが多いので、事前に確認してください。
書類の書き方、必要な書類、登録免許税の計算。窓口で教えてもらえます。無料です。
ただし、どう分割すべきかといった判断には踏み込めません。手続きの案内に限られます。
名義が変わったあと、その家をどうするか。持ち続ける費用と手放した場合の金額を比べてください。
自分では難しいケース
次に当てはまるなら、司法書士に頼んだほうが結果的に安く済みます。
相続人が5人以上いる
全員の印鑑証明書と署名を集めるだけで数ヶ月かかります。誰か一人が滞ると全体が止まります。
代襲相続が発生している
相続人の誰かが先に亡くなり、その子が相続人になっている場合です。戸籍を辿る範囲が一気に広がります。
何世代も名義が変わっていない
祖父母の代から放置されていると、相続人が数十人になることがあります。この場合は迷わず専門家へ。
相続人と連絡が取れない
戸籍の附票で住所を辿る作業が必要です。それでも不明なら不在者財産管理人の手続きになります。詳しくは相続人と連絡が取れず家が売れないにあります。
不動産が複数の市区町村にある
管轄する法務局ごとに申請が必要です。書類も複数用意することになります。
遺言書がある
内容によって手続きが変わります。自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要な場合があります。
売却の予定があり、期限が近い
不備で差し戻されると数週間失います。買主が決まっている場合は、確実性を優先してください。
期限があります
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
過去の相続もさかのぼって対象です。
分割の話し合いがまとまらない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きで義務だけ先に果たせます。詳しくは実家の名義を親のまま放置しているにまとめています。
登記のあとにやること
名義が変わったら、次の判断になります。
住むのか、貸すのか、売るのか。
将来住む予定も貸す予定もないなら、持ち続けるほど固定資産税と管理費がかかり、建物は傷んでいきます。
登記が済んだ時点で売却できる状態になっているので、金額を確かめるにはいいタイミングです。査定は無料で、依頼する義務も生じません。
【FAQ】相続登記についてよくある質問
Q. 郵送だけで完結しますか。
できます。戸籍の郵送請求、登記の郵送申請、いずれも可能です。ただし往復に時間がかかります。
Q. 法定相続情報一覧図とは何ですか。
相続関係を1枚にまとめた図で、法務局が認証してくれます。無料で何通でも交付され、金融機関の手続きでも戸籍の束の代わりに使えます。作っておくと後が楽になります。
Q. 登録免許税が免除されることはありますか。
一定の要件を満たす場合に免税措置があります。法務局で確認してください。
Q. 兄弟の共有名義にするとどうなりますか。
その後の売却や解体に全員の同意が必要になります。将来住む人がいないなら、単独取得か換価分割のほうが扱いやすくなります。
Q. 途中で分からなくなったらどうすればいいですか。
法務局の相談を使ってください。それでも進まないなら、その時点で司法書士に引き継げます。
まとめ
- 相続人が少なく、不動産が1〜2件で争いがなければ、自分でできる
- 費用は登録免許税（評価額の0.4%）＋書類代。司法書士との差は6万〜15万円程度
- いちばん手間がかかるのは、出生から死亡までの戸籍集め
- 法務局の相談は無料。書類の書き方を教えてもらえる
- 相続人が5人以上、代襲相続、数世代の放置、売却の期限がある場合は専門家へ
まず登記事項証明書を取って、いまの名義と地番を確認してください。ここから始まります。
そして名義が変わったら、その家をどうするかの判断です。持ち続ける費用と、いま手放した場合の金額を並べてから決めてください。
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登記が済めば売却できる状態になります。金額を確かめるにはいいタイミングです。
