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親が亡くなって何年か経つが、実家の名義は親のままになっている。誰も住んでいないし、急ぐ理由もない。
そう思っている方に、まず知っておいてほしいことがあります。
名義の変更は、2024年4月1日から義務になりました。 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
そして、過去に相続した分もさかのぼって対象です。 何年も前に亡くなった親の家であっても、猶予期間の経過後は義務の対象になります。
実家の名義を親のままにできない理由（相続登記の義務化）
不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されました。
| 内容 | |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 期限 | 相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内 |
| 過去分 | 施行日より前の相続も対象。猶予期間が設けられている |
| 罰則 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
参考：不動産登記法｜e-Gov法令検索
すぐに罰金が来るわけではありません。法務局から催告があり、それでも応じない場合に裁判所へ通知される流れです。ただ、催告に気づかないまま進むことは十分にあり得ます。
相続人申告登記という選択
遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に登記できないこともあります。その場合に使えるのが相続人申告登記です。
自分が相続人であることを法務局に申し出ておくと、その人については義務を果たしたものとして扱われます。手続きが簡単で、費用も抑えられます。
ただしこれは義務を先送りする仕組みであって、名義変更そのものではありません。分割が決まったら、あらためて登記が必要です。
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名義を放置すると起きること
過料だけの問題ではありません。実務上の不都合のほうが大きくなります。
売れない
名義が亡くなった親のままでは、売買契約を結べません。買主が現れても、そこから登記手続きが始まり、数ヶ月遅れます。
担保に入れられない
抵当権の設定ができないため、その不動産を使った借入ができません。
相続人が増えていく
これがいちばん深刻です。放置している間に相続人の誰かが亡くなると、その人の相続人が加わります。兄弟3人だったものが、10年後には甥や姪を含めて10人以上になることがあります。
全員の同意がないと売却も分割もできないため、人数が増えるほど話がまとまらなくなります。会ったことのない親戚の実印が必要になることも珍しくありません。
行政からの通知は届く
登記が親の名義でも、市区町村は相続人を調べて固定資産税の納税通知を送ります。特定空き家の勧告なども同様です。名義を変えていないことは、義務を逃れる理由になりません。
誰が引き継ぐかを決めるには、その家がいくらになるかが分かっていると話が早くなります。
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兄弟がいる場合に、まず決めること
登記の前に、決めておくべきことが3つあります。
- 誰が引き継ぐか
- 相続人の一人が単独で取得する
- 兄弟の共有名義にする
- 売却して代金を分ける（換価分割）
共有名義は、その場では公平に見えますが、後々もっとも扱いにくくなります。売るにも貸すにも全員の同意が必要で、誰かが亡くなればさらに人数が増えます。
将来住む人がいないなら、単独取得か換価分割のどちらかにしておくほうが、後の負担が小さくなります。
- 費用を誰が出すか
登記費用、固定資産税、管理費。誰がいくら負担するかを決めます。
- いつまでにやるか
期限を決めないと、また放置に戻ります。
決めた内容は、遺産分割協議書という書面にします。相続人全員の署名と実印、印鑑証明書が必要です。
共有名義にした場合の扱いは兄弟の共有名義で実家を売りたいが反対されている、名義が親のままだと売れない話は実家の名義が親のままでも売れるかにまとめています。
名義変更の手続きに必要なもの
自分でやる場合、おおむね次のものを集めます。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 亡くなった方の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書
- 登記申請書
手間がかかるのは戸籍です。出生から死亡までを揃えるには、本籍を移した回数だけ各市区町村へ請求することになります。転居が多い方だと5〜6か所になることもあります。
なお、法定相続情報一覧図を作っておくと、金融機関の手続きでも使い回せます。
名義変更を自分でやるか、頼むか
| 自分でやる | 司法書士に頼む | |
|---|---|---|
| 費用 | 登録免許税＋書類の実費（数千円〜1万円程度） | 上記＋報酬6万〜15万円程度 |
| 期間 | 書類集めに1〜3ヶ月 | 1〜2ヶ月 |
| 向いている場合 | 相続人が少ない、不動産が1件、争いがない | 相続人が多い、複数の不動産、疎遠な相続人がいる |
登録免許税は、固定資産評価額の0.4%です。評価額1,000万円なら4万円になります。
相続人が自分だけ、あるいは兄弟2〜3人で話がついているなら、自分でも十分できます。法務局は事前相談を受け付けており、書類の書き方を教えてもらえます。
逆に、相続人が5人を超える、連絡の取れない人がいる、代襲相続が発生している場合は、専門家に頼んだほうが結果的に早く安く済みます。
自分でやる場合の手順は相続登記は自分でできるか、費用はいくらかにまとめています。
実家の名義が親のままのときのまとめ
まず、実家の登記事項証明書を取ってください。法務局の窓口かオンラインで取得でき、いまの名義が誰になっているかが分かります。
次に、兄弟のうち誰が引き継ぐかを決める。売却して分けるなら、いくらになるかを先に知っておくと話がまとまりやすくなります。
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売却して分けるなら、金額を先に知っておいてください。兄弟の話し合いがまとまりやすくなります。
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