この記事でわかること
- 相続した家の売却で使える税の特例と、その期限がわかる
- 期限から逆算して、いつ動き始めればいいかがわかる
- 手取り額がどのくらい変わるかがわかる
- 期限を過ぎてしまった場合にできることがわかる
相続した実家を売ろうと思っているが、急ぐ理由があるのかどうか分からない。
あります。期限のある税の特例が2つあり、過ぎると手取り額が大きく変わります。
- 空き家の3000万円特別控除 … 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 相続税の取得費加算の特例 … 相続開始から実質3年10ヶ月
どちらも要件は細かいのですが、該当する場合の差額は数百万円になることがあります。
そして重要なのは、売却には半年前後かかるということです。期限の直前に動き出しても間に合いません。逆算が必要です。
期限から逆算するには、売却にかかる期間と金額が要ります。まず査定を取ると計画が立ちます。
期限のある2つの特例
空き家の3000万円特別控除
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。一定の要件を満たす場合、売却益から最大3000万円を控除できます。
主な要件は次のとおりです。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物（マンション）ではないこと
- 相続の開始直前に、被相続人が一人で住んでいたこと
- 相続時から売却時まで、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準を満たすよう改修するか、建物を取り壊して売ること
2024年1月1日以降の譲渡については、買主が譲渡後に耐震改修または取壊しを行う場合も対象になりました。また、相続人が3人以上の場合、控除額は2000万円になります。
期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
相続税の取得費加算の特例
相続税を納めた人が対象です。納めた相続税のうち、その不動産に対応する分を取得費に加算でき、売却益が圧縮されます。
期限は相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税の申告期限が10ヶ月なので、実質的に相続開始から3年10ヶ月です。
参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
この2つは併用できません。どちらが有利かは金額によって変わるので、税理士に試算してもらってください。
手取りはどのくらい変わるか
譲渡所得税は、売却益に対してかかります。
売却益 ＝ 売却代金 －（取得費 ＋ 譲渡費用）相続した家は取得費が分からないことが多く、その場合は売却代金の5%を取得費とみなします。つまり売却代金のほぼ全額が売却益として扱われます。
税率は所有期間で変わります。被相続人の所有期間を引き継ぐため、親が長く住んでいた家なら長期譲渡所得（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税を含めて20.315%）になるのが通常です。
仮に1500万円で売れて、取得費が不明のケースで考えます。
| 特例なし | 3000万円控除あり | |
|---|---|---|
| 売却代金 | 1500万円 | 1500万円 |
| 取得費（5%） | 75万円 | 75万円 |
| 譲渡費用（概算） | 60万円 | 60万円 |
| 売却益 | 1365万円 | 1365万円 |
| 特別控除 | 0円 | 1365万円（3000万円の範囲内） |
| 課税対象 | 1365万円 | 0円 |
| 税額（20.315%） | 約277万円 | 0円 |
同じ売却でも、期限内か期限後かで約277万円変わります。
これは要件を満たす場合の話で、該当しない家も多くあります。ただ、該当するのに知らずに期限を過ぎるのが、いちばんもったいない。取得費が分からない場合の扱いは親の家の取得費が分からない、契約書がないときにまとめています。
期限から逆算する
売却には時間がかかります。標準的な流れはこうです。
| 段階 | 期間の目安 |
|---|---|
| 相続登記（名義変更） | 1〜2ヶ月 |
| 残置物の片付け | 1〜2ヶ月 |
| 査定・不動産会社の選定 | 2週間〜1ヶ月 |
| 売り出しから買主決定まで | 1〜6ヶ月 |
| 契約から決済・引き渡し | 1〜2ヶ月 |
合計で半年から1年です。買主がすぐ現れなければさらに延びます。
つまり、3年の期限に間に合わせるには、遅くとも2年目には動き始める必要があります。
そして、3000万円控除を使う場合は取壊しか耐震改修が必要になることがあり、その工事期間も加わります。
名義変更が済んでいないと売れない
見落としがちな前提です。
相続した家は、相続登記をして自分名義にしないと売却できません。名義が親のままでは、買主に引き渡せないためです。
相続登記には遺産分割協議書が必要で、相続人全員の合意と実印、印鑑証明が要ります。兄弟が遠方だったり連絡が取りにくかったりすると、ここで数ヶ月かかります。
相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。売却の予定がなくても進めておいてください。
売却には半年から1年かかります。期限に間に合わせるなら、査定は早いほど有利です。
期限を過ぎてしまった場合
売れなくなるわけではありません。特例が使えないだけです。
できることは3つあります。
- 取得費を証明できないか探す
親が購入したときの売買契約書、領収書、住宅ローンの書類。これらが見つかれば、5%ではなく実際の取得費を使えます。売却益が減り、税額が下がります。
- 譲渡費用を漏れなく計上する
仲介手数料、印紙代、測量費、建物の取壊し費用、売却のための立退料などが該当します。領収書を保管してください。
- 損益通算できないか確認する
売却で損失が出た場合、他の所得と通算できるケースがあります。ただし相続した家では要件が厳しく、該当しないことが多くあります。
いずれも税理士に確認するのが確実です。
いま確認しておく3つ
売る決心がついていなくても、今日確認できます。
- 相続開始日はいつか … 3年と3年10ヶ月の期限が決まります
- 建物の建築年月日はいつか … 1981年5月31日以前かどうかで3000万円控除の可否が変わります
- 相続登記は済んでいるか … 済んでいなければ、そこから始まります
建築年月日は、登記事項証明書か固定資産税の課税明細で確認できます。
【FAQ】相続した家の売却時期についてよくある質問
Q. 相続開始日とはいつのことですか。
被相続人が亡くなった日です。相続を知った日ではありません。
Q. 期限は「3年」ですか「3年12月31日」ですか。
3000万円控除は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。たとえば2023年5月に相続開始なら、2026年12月31日までとなります。
Q. マンションでも使えますか。
空き家の3000万円特別控除は区分所有建物が対象外です。ただし取得費加算の特例は使える場合があります。
Q. 親が老人ホームに入っていました。要件を満たしますか。
一定の条件を満たせば対象になる場合があります。要介護認定を受けて老人ホームに入所していたことなどが条件です。個別の判断になるので税理士に確認してください。
Q. 兄弟で分ける場合はどうなりますか。
各自が自分の持分について特例を使えます。ただし相続人が3人以上の場合、3000万円控除は1人あたり2000万円になります。
まとめ
- 期限のある特例は2つ。3000万円控除は3年、取得費加算は3年10ヶ月
- 該当する場合、税額の差は数百万円になることがある
- 売却には半年から1年かかる。遅くとも2年目には動き始める
- 相続登記が済んでいないと売却できない。遺産分割協議に時間がかかる
- 期限を過ぎても売れる。特例が使えなくなるだけ
まず相続開始日と、建物の建築年月日を確認してください。この2つで、自分が期限の対象かどうかと、残り時間が分かります。
そのうえで、いま売るといくらかを調べてください。査定は無料で、依頼したからといって売る義務は生じません。金額と期限がそろってから判断すれば十分です。
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