この記事でわかること
- 再建築不可になる条件がわかる
- 一般の仲介で売れにくい理由がわかる
- それでも買う人がいる4つの理由がわかる
- 再建築可能にできる場合の条件がわかる
相続した実家が再建築不可だと言われた。建て替えられない土地なので買い手がつかない。固定資産税だけ払い続けている。
先に言います。
再建築不可でも買う人はいます。 一般の仲介会社が扱いにくいだけで、専門に扱う会社があります。建て替えなくても使い道があるためです。
そして、条件によっては再建築可能にできることがあります。 隣地の一部を買う、セットバックする、但し書き道路の許可を取る。可能性がゼロと決めつける前に確認する価値があります。
再建築不可でも扱う会社はあります。断られた1社の判断で、価値がないと決めないでください。
再建築不可とは何か
建築基準法では、建物を建てる土地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。これを接道義務といいます。
参考：建築基準法第43条｜e-Gov法令検索
これを満たさない土地では、いまある建物を壊すと新しく建てられません。だから「再建築不可」と呼ばれます。
よくある状態
| 状態 | 内容 |
|---|---|
| 道路に接していない | 周りを他人の土地に囲まれている（袋地） |
| 接道が2メートル未満 | 通路部分が細い旗竿地など |
| 接している道が建築基準法の道路でない | 通路、私道、農道など |
| 道路の幅が4メートル未満 | 昔からの狭い道に面している |
建て替えはできませんが、リフォームはできます。大規模な修繕や模様替えには制限がありますが、住み続けること自体は可能です。
なぜ一般の仲介で売れにくいのか
理由は3つあります。1 住宅ローンが通りにくい
金融機関が担保として評価しないため、買主がローンを組めません。現金で買える人に限られるため、買主の母数が一気に減ります。2 出口が見えない
買った人も、建て替えられない土地を将来どうするかを考える必要があります。使い道を思いつかない買主は手を出しません。3 仲介会社の手間が合わない
価格が低くなるため手数料も少なく、それでいて説明や調査に手間がかかります。積極的に扱われないのが実情です。
つまり、「売れない」のではなく「一般の仲介では売りにくい」ということです。
それでも買う人がいる4つの理由
1 隣地の所有者
もっとも可能性が高い買主です。
隣の土地と一体になれば、接道の問題が解消することがあります。再建築不可の土地が、隣地と合わせることで建築可能な土地に変わる。この場合、隣地の所有者にとっては相場以上の価値があります。
自分で声をかけにくければ、不動産会社に打診してもらえます。2 賃貸に回す事業者
建て替えられなくても、リフォームして貸すことはできます。土地の取得費が安いぶん、利回りが高くなります。3 現金で買う個人
ローンが使えないだけで、住むには支障がないことがあります。相場より安く手に入るため、現金を持っている人には魅力があります。4 資材置き場・駐車場として使う
建物を壊して更地にすれば、建てられなくても土地としては使えます。近隣の事業者や農家に需要があることがあります。
再建築可能にできる場合
諦める前に、次を確認してください。
セットバックで解決する場合
道の幅が4メートル未満でも、建築基準法42条2項の道路（いわゆる2項道路）なら、道路の中心線から2メートル後退することで建築できることがあります。
隣地の一部を買う
接道が1.8メートルしかない場合、隣地から20センチ買えば2メートルになります。わずかな土地を買うだけで、価値がまったく変わることがあります。
但し書きの許可を得る
建築基準法43条2項の認定や許可により、接道義務を満たさなくても建築が認められる場合があります。要件は自治体によって運用が異なります。
隣地と一体で売る
隣地の所有者と話がつけば、まとめて売ることで両方の価値が上がります。
確認するには、まず自治体の建築指導課に問い合わせてください。土地の地番を伝えれば、接道の状況と、可能性のある方法を教えてもらえます。
隣地への打診も、不動産会社を通せば進められます。まず対応できる会社を見つけてください。
売る前に確認すること
- 接道の幅は何メートルか
- 接している道は建築基準法上の道路か。何号道路か
- セットバックで建築可能になるか
- 43条但し書きの対象になり得るか
- 隣地の所有者は誰か。売る意思があるか
1と2は自治体の建築指導課で分かります。無料です。ここで「実は建てられる」と分かることもあります。
持ち続けた場合の負担
再建築不可でも固定資産税はかかります。
| 費目 | 年間の目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 数万円 |
| 火災保険（一般物件） | 数万円 |
| 草刈り・管理 | 3万〜15万円 |
| 光熱費の基本料金 | 1〜2万円 |
そして建物は毎年傷みます。傷むほど、リフォームして使う出口も消えていきます。
再建築不可の物件で最悪なのは、建物が朽ちて使えなくなった状態です。建て替えられないので、更地にしても建物を建てられません。買主はさらに減ります。
動くなら早いほうが有利な物件です。
【FAQ】再建築不可の物件についてよくある質問
Q. 相場よりどのくらい安くなりますか。
物件によりますが、同じ立地の再建築可能な土地に比べて大きく下がります。ただし隣地の所有者が買う場合は、そこまで下がらないことがあります。
Q. リフォームはできますか。
できます。ただし大規模な修繕や模様替えには制限があります。範囲は自治体に確認してください。
Q. 更地にしたほうが売れますか。
再建築不可の場合、更地にすると建てられない土地になります。建物があるうちのほうが使い道があることが多く、慎重に判断してください。また更地にすると住宅用地の特例が外れて税金が上がります。
Q. 相続放棄したほうがいいですか。
放棄すると預貯金など他の財産も受け取れません。まず売却の可能性を確かめてから判断してください。期限は3ヶ月です。
Q. 空き家バンクに載せれば売れますか。
登録は無料なので試す価値はありますが、それだけでは動きにくい物件です。専門に扱う会社にも並行して当たってください。
まとめ
- 再建築不可は、接道義務を満たしていない土地。建て替えができない
- 売れないのではなく、一般の仲介では売りにくい
- 買う人はいる。隣地の所有者、賃貸事業者、現金購入者、資材置き場の需要
- セットバックや隣地の一部購入で、再建築可能になることがある
- 建物が朽ちると出口が減る。動くなら早いほうが有利
まず自治体の建築指導課に電話して、接道の状況を確認してください。無料で、その場で分かります。ここで「建てられる」と判明することもあります。
そのうえで、再建築不可を扱える会社に査定を出してください。1社に断られただけで諦めないでください。 扱える会社は、隣地への打診も含めた出口を持っています。
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固定資産税を払い続ける前に、いまいくらになるかを確かめてください。無料で分かります。
