この記事でわかること
- 空き家バンクに登録しても動かない理由がわかる
- 掲載内容を直すだけで反響が変わることがわかる
- 併用すべき販路がわかる
- 移住希望者に選ばれる物件の条件がわかる
自治体の空き家バンクに登録して半年。問い合わせが1件もない。
まず、仕組みを理解してください。
空き家バンクは、営業をしてくれる仕組みではありません。 自治体が運営する掲載サイトで、物件情報を載せるところまでが役割です。買主を探して回るわけではありません。
そして、実際の取引は提携する不動産会社が仲介します。 自治体は当事者ではないため、値段の交渉も、内覧の案内も、積極的には動きません。
登録は無料なので続ける価値はありますが、これだけに頼っていると、何年も動きません。
空き家バンクと一般の仲介は併用できます。まず、対応できる不動産会社を探してください。
動かない5つの理由
1 そもそも見られていない
自治体のサイトは、不動産ポータルサイトに比べて閲覧数が桁違いに少なくなります。移住を検討している一部の人しか訪れません。2 情報が少ない
写真が2〜3枚、間取り図なし、設備の記載なし。この状態では判断できません。問い合わせる前に候補から外されます。3 写真が悪い
荷物が残ったまま、暗い、傾いている。移住希望者は複数の物件を見比べています。写真の印象で順番が決まります。4 更新されていない
登録したまま何年も放置されている物件が並んでいると、サイト全体の信頼が下がります。閲覧者も「どうせ古い情報だろう」と見なくなります。5 価格の根拠が示されていない
相場が分からない地域では、買主も判断できません。近隣の成約事例や、なぜその価格なのかが書かれていないと、問い合わせに至りません。
掲載内容を直す
登録したままにせず、次を見直してください。
写真を撮り直す
- 荷物を片付けてから撮る。これが最も効きます
- 晴れた日の午前に撮る
- 各部屋、水回り、外観、庭、周辺の景色
- 10枚以上載せる
残置物がある状態の写真は、それだけで避けられます。片付けが済んでいないなら、先に処理するか、少なくとも撮影する範囲だけでも整えてください。
情報を足す
- 間取り図
- 築年数、構造、リフォーム歴
- 水道・下水・ガス・浄化槽の種別
- 駐車場の有無と台数
- 最寄りのスーパー、病院、学校までの距離
- 冬の積雪、夏の暑さといった地域の実情
- 自治会の有無と、その内容
移住希望者がいちばん知りたいのは、暮らしの実情です。買い物、通院、除雪、近所づきあい。ここを正直に書いた物件は反響が変わります。
価格の根拠を書く
近隣の成約事例、固定資産評価額、リフォームが必要な箇所と概算。判断材料があるほど問い合わせやすくなります。
併用すべき販路
空き家バンクだけに頼らないでください。
| 販路 | 特徴 |
|---|---|
| 不動産会社の仲介 | 一般のポータルサイトに載る。閲覧数が桁違い |
| 買取業者 | 買主を待たずに済む。金額は下がる |
| 隣地の所有者への打診 | もっとも成約率が高い |
| 移住支援団体・地域おこし協力隊 | 移住希望者と直接つながっている |
| 空き家の専門会社 | 条件の悪い物件の出口を持っている |
空き家バンクと一般の仲介は併用できます。自治体によって扱いが違うので、担当課に確認してください。専任媒介を結んでいる場合は、その会社にも相談が必要です。
隣地の所有者に打診する
もっとも見落とされている出口です。
隣の土地の所有者にとって、あなたの物件は次の価値を持ちます。
- 土地が広がる
- 接道が改善する
- 境界の問題が解消する
- 駐車場や資材置き場になる
移住希望者を待つより、はるかに成約率が高い相手です。自分で言いにくければ、不動産会社に打診してもらえます。
待っている間も費用は出続けています。並行して査定を取れば、動く可能性が広がります。
移住希望者に選ばれる条件
空き家バンクで動く物件には共通点があります。
- すぐに住める、または最小限の手直しで住める
- 水回りが使える状態
- 荷物が片付いている
- 写真が多く、実情が正直に書かれている
- 価格が明確
- 所有者が対応に前向き
逆に、大規模なリフォームが必要な物件は動きません。移住希望者の多くは、資金に余裕があるわけではありません。
ただし、リフォームしてから売ると費用が回収できないことがほとんどです。直すのではなく、現況のまま買う相手を探すほうが現実的です。
併用しても動かない場合
登録から1年以上経って反響がないなら、買主を待つ売り方そのものが合っていない可能性があります。
その場合の出口です。
- 買取業者に切り替える（金額は下がるが期間が確定する）
- 有償の引き取り業者に頼む
- 相続土地国庫帰属制度（建物の解体が必要）
詳しくは空き家をタダでもいいから手放したい、相続土地国庫帰属制度が使えない条件にまとめています。
待っている間も費用はかかります。固定資産税、火災保険、草刈り、管理費。年20万円を超える家は珍しくありません。建物も毎年傷みます。
【FAQ】空き家バンクについてよくある質問
Q. 登録に費用はかかりますか。
自治体の空き家バンクへの登録は無料が一般的です。成約時に仲介する不動産会社への手数料が発生します。
Q. 不動産会社と両方に出せますか。
多くの自治体で可能ですが、扱いが異なることがあります。担当課と、媒介契約を結んでいる会社の両方に確認してください。
Q. 登録すると補助金が使えますか。
空き家バンク登録物件を対象に、改修費や片付け費用の補助を設けている自治体があります。担当課に確認してください。
Q. 賃貸として出すこともできますか。
多くの空き家バンクで、売買と賃貸の両方を扱っています。ただし貸すには最低限の修繕が必要になります。
Q. 掲載を取り下げたい場合は。
担当課に連絡すれば取り下げられます。ただし無料なので、他の販路と併用するほうが有利です。
まとめ
- 空き家バンクは掲載サイト。営業はしてくれない
- 動かない理由は、閲覧数の少なさ、情報の不足、写真の質
- 荷物を片付けて写真を撮り直すだけで反響が変わる
- 暮らしの実情（買い物、通院、除雪、自治会）を正直に書くと問い合わせが増える
- 一般の仲介、買取業者、隣地への打診を併用する
まず掲載内容を見直してください。写真の枚数と質、間取り図、暮らしの情報。ここは今日から直せます。
そのうえで、一般の不動産会社にも査定を出してください。空き家バンクだけで待っている間も、費用は出続けています。 併用したほうが確実に早く終わります。
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