この記事でわかること
- 不動産会社に断られる理由が5つに分けてわかる
- 断られたのが物件のせいか、会社のせいかが判別できる
- 次にどこへ相談すればいいかがわかる
- 断られた状態から売れた例の共通点がわかる
近所の不動産屋に相談したら「うちでは扱えません」と言われた。実家に価値がないということなのか。
先に整理します。
断られたのは、その会社の事情であることが多くあります。 物件に価値がないという意味ではありません。
不動産会社は仲介手数料で成り立っています。売却額が低いと手数料も少なく、それでいて手間は変わりません。金額の小さい物件は、経済的に合わないという理由で断られます。
そして、条件の悪い物件を扱う会社は別に存在します。買い取って自社で再生する、解体して土地にする、賃貸に回す。手数料ではなく、そういう出口で利益を出す会社です。
断られた理由が会社の事情なら、扱う会社は別にあります。まとめて査定を出せば、その場で分かります。
断られる5つの理由
| 理由 | 会社側の事情 | 次に当たる先 |
|---|---|---|
| 1 金額が低い | 手数料が少なく採算に合わない | 買取業者、地域密着の会社 |
| 2 建物が傷んでいる | 買主に説明する手間、責任が重い | 現況買取の専門会社 |
| 3 土地に制限がある | 調査と説明に専門知識が要る | 再建築不可・調整区域の専門会社 |
| 4 遠方・地域外 | 現地調査や案内に行けない | その地域の会社 |
| 5 権利が整っていない | そのままでは契約できない | まず登記を片付ける |
1 金額が低いから
仲介手数料は宅建業法で上限が決まっています。売買価格が400万円を超える場合は「価格×3%＋6万円」が上限です。
つまり、300万円の物件では手数料が十数万円にしかなりません。現地調査、写真撮影、広告掲載、内覧の立会い、契約書の作成、決済の立会い。手間は数千万円の物件と変わりません。
なお、低廉な空家等の売買では、調査費用を含めて一定額まで受領できる特例があります。それでも積極的に扱う会社は限られます。
この理由で断られた場合、物件に問題があるわけではありません。買取業者や、地域密着で件数を積む会社なら扱います。
2 建物が傷んでいるから
雨漏り、傾き、シロアリ、ゴミが残っている。
仲介で売る場合、会社は買主に対して物件の状態を説明する責任を負います。見えない不具合が後から出ると、責任問題になります。それを避けるために扱わない会社があります。
この場合は、現況のまま買い取る会社を探してください。自社で修繕または解体して再販するため、傷んでいること自体が前提になっています。
契約不適合責任を免除する形で買い取る会社もあります。
3 土地に制限があるから
- 再建築不可
- 市街化調整区域
- 借地権付き
- 農地
- 傾斜地・崖地
- 境界が未確定
これらは調査と説明に専門知識が必要です。経験のない会社は、扱えないというより扱いたくないのが実情です。
一方で、制限のある物件を専門に扱う会社があります。出口を持っているので、制限があること自体が仕事になります。
再建築不可については再建築不可で売れない、固定資産税だけ払っているにまとめています。
4 遠方・地域外だから
大手の会社でも、支店のない地域は扱いません。現地調査にも内覧の案内にも行けないためです。
その地域の会社に当たってください。地元の会社は、近隣の事情や隣地の所有者を知っていることがあり、都市部の会社より出口を見つけやすいことがあります。
自分で探すのが難しければ、複数社に一括で相談できるサービスを使うと、対応可能な会社が分かります。
5 権利が整っていないから
- 名義が亡くなった親のまま
- 共有名義で全員の同意が取れていない
- 抵当権が残っている
- 相続人が確定していない
これは物件の問題ではなく、手続きの問題です。断られたというより、その状態では契約できないというだけです。
先に片付ければ、通常どおり売れます。名義の問題は実家の名義が親のままでも売れるかにまとめています。
1社ずつ回ると時間がかかります。一度の入力で、対応できる会社が絞り込めます。
次に当たるべき先
1 複数社に一括で相談する
1社ずつ回ると時間がかかります。まとめて相談できる仕組みを使えば、扱える会社と扱えない会社が一度に分かります。
そのうえで、金額だけでなく「どういう出口を考えているか」を聞いてください。具体的な売り方を持っている会社が本命です。2 買取業者に当たる
仲介ではなく、会社が直接買い取ります。金額は仲介の相場より下がりますが、買主を待つ必要がありません。
条件の悪い物件では、そもそも仲介で売れないことがあるため、比較の意味が薄いこともあります。3 地域密着の会社に当たる
地元の事情を知っている会社です。隣地の所有者、地域の需要、移住の動き。大手が持たない情報を持っています。4 隣地の所有者に打診してもらう
もっとも見落とされている出口です。土地が広がる、接道が改善する。第三者には値がつかない土地でも、隣の人には価値があります。
断られた状態から売れた例の共通点
複数社に当たっている
1社で諦めていません。断る会社と扱う会社が明確に分かれる領域です。
現況のまま出している
修繕や解体をせずに、いまの状態で査定を取っています。直してから売ろうとして、費用を回収できないケースが多くあります。
早く動いている
放置した年数が短いほど、建物として使える可能性が残ります。朽ちるほど出口は減ります。
期限を意識している
相続から3年を過ぎると空き家の3000万円特別控除が使えなくなります。期限の詳細は相続した家はいつまでに売れば税金が安いかにあります。
【FAQ】不動産屋に断られたときのよくある質問
Q. 何社くらい当たればいいですか。3社以上が目安です。断られた理由が会社ごとに違うなら、物件の問題ではありません。
Q. 断られた理由を教えてもらえますか。
聞けば教えてもらえることが多くあります。「金額が」なのか「建物が」なのかで、次に当たる先が変わります。
Q. 解体してから相談すれば扱ってもらえますか。
解体費が回収できないことがあります。また更地にすると住宅用地の特例が外れて税金が上がります。判断はボロ家と更地はどっちが売れるかにまとめています。
Q. 空き家バンクに登録すれば売れますか。
登録は無料なので併用する価値はありますが、それだけでは動きにくいのが実情です。
Q. 値段を下げれば扱ってもらえますか。
金額が低いこと自体が断る理由なので、下げても解決しません。扱える会社を探すほうが確実です。
まとめ
- 断られたのは会社の事情であることが多い。物件に価値がないという意味ではない
- 理由は5つ。金額・建物・制限・地域・権利
- 条件の悪い物件を扱う会社は別に存在する。出口が違うため
- 現況のまま、複数社に当たる。直してから売ろうとしない
- 建物が朽ちるほど出口は減る。動くなら早いほうが有利
まず、断られた理由を聞いてください。金額なのか、建物なのか、制限なのか。それで次に当たる先が決まります。
そのうえで、複数社にまとめて査定を出してください。1社の判断で自分の家に値がつかないと決めるのは早すぎます。
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断られた家でも、現況のまま買う会社があります。金額を見てから判断してください。
